Konzervatívny
Nižšie nájomné a vyššia neobsadenosť. Zodpovedá nepriaznivému, no reálnemu priebehu roka.
Mesačné nájomné580 €
Neobsadenosť8,0 %
Rast hodnoty ročne0,5 %
Čistý výnos3,6 %
Mesačný cashflow−9 €
Späť na zoznam ponúk
Vzorová analýza
Ilustračné dáta1-izbový byt, Kukučínova
Bratislava — Nové Mesto38 m²V ponuke 11 dní3 658 €/m²
- Pôvodný stav
- Rok výstavby 1962
- 2. poschodie z 5
- Energetická trieda E
- Presnosť na štvrť
- Nájdené v 2 zdrojoch
Čísla na jednom mieste
Osem hodnôt, podľa ktorých sa rozhoduje. Všetky sú dopočítané z rovnakých vstupov, takže si ich viete prekontrolovať.
Ponuková cena
139 000 €
Odhad hodnoty
143 500 €
Odhad z porovnateľných ponúk, nie znalecký posudok.
Rozdiel oproti odhadu
+4 500 €
+3,1 %
Predikované mesačné nájomné
640 €
Základný scenár. Nie je to zmluvné nájomné.
Hrubý výnos
4,9 %
Čistý výnos
4,2 %
Mesačný cashflow
+68 €
+816 € za rok
Potrebná hotovosť
60 500 €
Vlastný vklad, vedľajšie náklady a rekonštrukcia.
Skóre
Prečo má táto ponuka práve toto skóre
Skóre nie je čierna skrinka. Nižšie vidíte jeho zložky aj konkrétne dôvody, ktoré ho tlačia hore a dole.
Celkové LHRE skóre
55/ 100
Priemerná · Hodnota 30 % · Cashflow 30 % · Trh 15 % · Riziko 15 % · Kvalita dát 10 %
Rozpad skóre
Z čoho sa celkové LHRE skóre skladá a akú váhu má každá zložka.
Každá zložka má hodnotu 0 až 100. Celkové skóre je ich vážený priemer — váhy nájdete v tabuľke pod grafom.
Zobraziť dáta v tabuľkeSkryť tabuľku
| Zložka | Skóre | Váha |
|---|---|---|
| Hodnota | 44 | 30 % |
| Cashflow | 51 | 30 % |
| Trh | 82 | 15 % |
| Riziko | 50 | 15 % |
| Kvalita dát | 63 | 10 % |
| Celkové LHRE skóre | 55 | 100 % |
Čo hrá v prospech
- Ponuková cena je o 3,1 % pod naším odhadom hodnoty.
- Pri základnom scenári vychádza mesačný cashflow 68 €.
- Ponuka je čerstvá, v inzercii je 11 dní.
Čo hrá proti
- Odhadované náklady na rekonštrukciu: 16 000 €. Skutočné náklady sa môžu odlišovať.
- Odhad stojí len na 14 porovnateľných ponukách — berte ho s rezervou.
- Ponuku sme našli len v 2 zdrojoch, overenie údajov je slabšie.
Vyššie skóre v zložke Riziko znamená NIŽŠIE riziko. Skóre je pomôcka na zoradenie ponúk, nie odporúčanie na kúpu.
Cena v čase
Ako sa ponuková cena vyvíjala
História ponukovej ceny sa nikdy neprepisuje. Zníženie ceny je vyjednávacím argumentom aj signálom, ktorý si zaslúži overenie.
Vývoj ponukovej ceny
Ako sa menila ponuková cena od zverejnenia ponuky.
Ide o ponukovú cenu, nie o realizovanú predajnú cenu. Zvislá os nezačína na nule, aby ste videli aj menšie pohyby ceny.
Zobraziť dáta v tabuľkeSkryť tabuľku
| Čas | Ponuková cena |
|---|---|
| pred 11 dňami | 139 000 € |
| pred 9 dňami | 139 000 € |
| pred 7 dňami | 139 000 € |
| pred 5 dňami | 139 000 € |
| pred 3 dňami | 139 000 € |
| pred 1 dňom | 139 000 € |
| dnes | 139 000 € |
| dnes | 139 000 € |
Porovnanie
S čím sme ponuku porovnávali
Odhad vychádza z 14 porovnateľných ponúk v okolí. Nižšie vidíte, kde v ich rozptyle posudzovaná ponuka leží.
Porovnateľné ponuky
Cena za meter štvorcový voči výmere. Posudzovaná ponuka je zvýraznená.
- Porovnateľné ponuky
- Posudzovaná ponuka
Porovnávame ponukové ceny podobných bytov v okolí. Zdroje inzerátov neuvádzame.
Zobraziť dáta v tabuľkeSkryť tabuľku
| Ponuka | Výmera | Ponuková cena | Cena za m² | Vzdialenosť |
|---|---|---|---|---|
| Posudzovaná ponuka | 38 m² | 139 000 € | 3 658 €/m² | — |
| Porovnateľná ponuka 4 | 33 m² | 109 000 € | 3 305 €/m² | 1,3 km |
| Porovnateľná ponuka 5 | 33 m² | 123 500 € | 3 749 €/m² | 1,8 km |
| Porovnateľná ponuka 6 | 37 m² | 142 000 € | 3 833 €/m² | 1,6 km |
| Porovnateľná ponuka 3 | 39 m² | 140 000 € | 3 589 €/m² | 2,3 km |
| Porovnateľná ponuka 2 | 41 m² | 140 000 € | 3 414 €/m² | 0,6 km |
| Porovnateľná ponuka 1 | 42 m² | 150 000 € | 3 566 €/m² | 1,8 km |
Nájomné
Predikovaná výška nájomného
Predikcia je rozpätie, nie jedna hodnota. Základný scenár je východiskom, optimistický predstavuje horný okraj.
Rozpätie predikovaného nájomného
Odhad vychádza z 19 porovnateľných ponúk prenájmu v okolí.
Zvýraznený je základný scenár — s ním počítajte. Optimistický scenár nikdy nepovažujte za predvolený.
Zobraziť dáta v tabuľkeSkryť tabuľku
| Scenár | Mesačné nájomné |
|---|---|
| Konzervatívny | 580 € |
| Základný(predvolený) | 640 € |
| Optimistický | 720 € |
Podklady predikcie
Počet porovnateľných ponúk19
Miera spoľahlivostiStredná spoľahlivosť
Konzervatívny scenár580 €
Základný scenár640 €
Optimistický scenár720 €
Predikcia nie je zmluvné nájomné. Dosiahnuteľná výška závisí od technického stavu, vybavenia a od požadovanej rýchlosti prenájmu.
Kalkulačka dealu
Čo do toho vstúpi a čo z toho vyjde
Vľavo vstupy, vpravo prevádzka a výsledok. Predpoklady financovania sú ilustračné — v aplikácii si ich nastavíte podľa svojej ponuky z banky.
Vstupy
Ponuková cena139 000 €
Vedľajšie nákladyPrávne služby, kataster, poradenstvo — 2 % z ceny2 800 €
Rekonštrukcia16 000 €
Vlastný vklad30 % z ponukovej ceny41 700 €
Úver4,4 % p. a., splatnosť 30 rokov97 300 €
Mesačná splátka úveru487 €
Celková investícia157 800 €
Prevádzka a výsledok
Mesačné nájomné (základný scenár)640 €
Rezerva na údržbu− 32 €
Rezerva na neobsadenosť4 % z nájomného− 26 €
Poistenie− 11 €
Daň z nehnuteľnosti− 2 €
Fond opráv− 14 €
Čistý prevádzkový príjem555 €
Mesačný cashflow po splátke+68 €
Výnos z vloženej hotovosti1,3 %
Výpočet nezahŕňa daň z príjmu z prenájmu ani odmenu za správu. Ide o ilustračné predpoklady, nie o daňové poradenstvo.
Scenáre
Tri verzie tej istej investície
Predvolený je základný scenár. Optimistický vám nikdy nezobrazíme ako východisko — plánovať sa má na to, čo pravdepodobne nastane.
Základný
PredvolenýVýchodiskový scenár. Vychádza z predikcie nájomného a bežnej neobsadenosti.
Mesačné nájomné640 €
Neobsadenosť4,0 %
Rast hodnoty ročne2,0 %
Čistý výnos4,2 %
Mesačný cashflow+68 €
Optimistický
Všetko vyjde. Berte ho ako strop, nie ako plán.
Mesačné nájomné720 €
Neobsadenosť2,0 %
Rast hodnoty ročne3,5 %
Čistý výnos4,9 %
Mesačný cashflow+156 €
Scenáre menia iba nájomné, neobsadenosť a predpoklad rastu hodnoty. Cena, financovanie a fixné náklady zostávajú rovnaké, aby boli hodnoty porovnateľné.
Riziká
Identifikované rizikové faktory
Zoznam vychádza z parametrov ponuky. Nenahrádza obhliadku ani technickú previerku.
Starší bytový dom — počítajte s vyššími nákladmi na spoločné časti a s možnou obnovou rozvodov.
Dom bez výťahu zužuje okruh záujemcov, najmä pri vyšších poschodiach.
Rozsah rekonštrukcie je odhad. Skutočná cena sa ukáže až po obhliadke a rozpočte od dodávateľa.
Horšia energetická trieda znamená vyššie náklady na energie a slabšiu vyjednávaciu pozíciu pri nájme.
Ilustračné dáta a odhady
Všetky hodnoty na tejto stránke sú ilustračné a slúžia na predvedenie rozhrania. Ide o odhady odvodené z ponukových cien, nie o realizované predajné ceny, nie o znalecký posudok a nie o investičné odporúčanie. Pred rozhodnutím si údaje overte a poraďte sa s odborníkom.
Kam ďalej
Ak vás zaujíma viac, pokračujte tu.
Správa prenájmov
Zmluvy, predpisy, platby, údržba a reporty k celému vášmu portfóliu.
Ako to funguje
Šesť krokov od hľadania po vyhodnotenie a odpovede na časté otázky.
Kontakt
Napíšte nám, čo spravujete, a požiadajte o prístup do aplikácie.
Zapnite si svetlo nad portfóliom
Prístup otvárame postupne na pozvánku. Napíšte nám, čo spravujete a čo hľadáte — ozveme sa s ďalšími krokmi.
Bez cenníka a bez registrácie na jeden klik. Najprv si spolu overíme, či vám LHRE dáva zmysel.