Konzervatívny
Nižšie nájomné a vyššia neobsadenosť. Zodpovedá nepriaznivému, no reálnemu priebehu roka.
Mesačné nájomné750 €
Neobsadenosť8,0 %
Rast hodnoty ročne0,5 %
Čistý výnos3,7 %
Mesačný cashflow−52 €
Späť na zoznam ponúk
Vzorová analýza
Ilustračné dáta2-izbový byt, Sklenárova
Bratislava — Ružinov56 m²V ponuke 63 dní3 375 €/m²
- Po rekonštrukcii
- Rok výstavby 1985
- 4. poschodie z 8
- Energetická trieda C
- Presnosť na ulicu
- Nájdené v 3 zdrojoch
Ponuková cena bola znížená z 199 000 € na 189 000 €, teda o −5,0 %.
Čísla na jednom mieste
Osem hodnôt, podľa ktorých sa rozhoduje. Všetky sú dopočítané z rovnakých vstupov, takže si ich viete prekontrolovať.
Ponuková cena
189 000 €
Odhad hodnoty
201 000 €
Odhad z porovnateľných ponúk, nie znalecký posudok.
Rozdiel oproti odhadu
+12 000 €
+6,0 %
Predikované mesačné nájomné
830 €
Základný scenár. Nie je to zmluvné nájomné.
Hrubý výnos
5,1 %
Čistý výnos
4,4 %
Mesačný cashflow
+51 €
+612 € za rok
Potrebná hotovosť
63 500 €
Vlastný vklad, vedľajšie náklady a rekonštrukcia.
Skóre
Prečo má táto ponuka práve toto skóre
Skóre nie je čierna skrinka. Nižšie vidíte jeho zložky aj konkrétne dôvody, ktoré ho tlačia hore a dole.
Celkové LHRE skóre
69/ 100
Zaujímavá · Hodnota 30 % · Cashflow 30 % · Trh 15 % · Riziko 15 % · Kvalita dát 10 %
Rozpad skóre
Z čoho sa celkové LHRE skóre skladá a akú váhu má každá zložka.
Každá zložka má hodnotu 0 až 100. Celkové skóre je ich vážený priemer — váhy nájdete v tabuľke pod grafom.
Zobraziť dáta v tabuľkeSkryť tabuľku
| Zložka | Skóre | Váha |
|---|---|---|
| Hodnota | 58 | 30 % |
| Cashflow | 56 | 30 % |
| Trh | 88 | 15 % |
| Riziko | 78 | 15 % |
| Kvalita dát | 94 | 10 % |
| Celkové LHRE skóre | 69 | 100 % |
Čo hrá v prospech
- Ponuková cena je o 6,0 % pod naším odhadom hodnoty.
- Ponuková cena už bola znížená o 5,0 %, predávajúci je pravdepodobne flexibilný.
- Pri základnom scenári vychádza mesačný cashflow 51 €.
- Byt je pripravený na prenájom, počítame len s drobnými nákladmi 3 000 €.
- Odhad stojí na 24 porovnateľných ponukách, čo je slušný základ.
- Ponuku sme našli v 3 zdrojoch, údaje sa dajú krížovo overiť.
- Nájomný trh v okolí je živý, máme 31 porovnaní.
Čo hrá proti
Pri tejto ponuke sme nenašli výraznejší argument proti. Aj tak si prečítajte zoznam rizík nižšie.
Vyššie skóre v zložke Riziko znamená NIŽŠIE riziko. Skóre je pomôcka na zoradenie ponúk, nie odporúčanie na kúpu.
Cena v čase
Ako sa ponuková cena vyvíjala
História ponukovej ceny sa nikdy neprepisuje. Zníženie ceny je vyjednávacím argumentom aj signálom, ktorý si zaslúži overenie.
Vývoj ponukovej ceny
Ako sa menila ponuková cena od zverejnenia ponuky.
Ide o ponukovú cenu, nie o realizovanú predajnú cenu. Zvislá os nezačína na nule, aby ste videli aj menšie pohyby ceny.
Zobraziť dáta v tabuľkeSkryť tabuľku
| Čas | Ponuková cena |
|---|---|
| pred 63 dňami | 199 000 € |
| pred 54 dňami | 199 000 € |
| pred 45 dňami | 199 000 € |
| pred 36 dňami | 199 000 € |
| pred 27 dňami | 189 000 € |
| pred 18 dňami | 189 000 € |
| pred 9 dňami | 189 000 € |
| dnes | 189 000 € |
Porovnanie
S čím sme ponuku porovnávali
Odhad vychádza z 24 porovnateľných ponúk v okolí. Nižšie vidíte, kde v ich rozptyle posudzovaná ponuka leží.
Porovnateľné ponuky
Cena za meter štvorcový voči výmere. Posudzovaná ponuka je zvýraznená.
- Porovnateľné ponuky
- Posudzovaná ponuka
Porovnávame ponukové ceny podobných bytov v okolí. Zdroje inzerátov neuvádzame.
Zobraziť dáta v tabuľkeSkryť tabuľku
| Ponuka | Výmera | Ponuková cena | Cena za m² | Vzdialenosť |
|---|---|---|---|---|
| Posudzovaná ponuka | 56 m² | 189 000 € | 3 375 €/m² | — |
| Porovnateľná ponuka 5 | 49 m² | 155 500 € | 3 171 €/m² | 0,2 km |
| Porovnateľná ponuka 6 | 57 m² | 193 500 € | 3 398 €/m² | 1,7 km |
| Porovnateľná ponuka 2 | 58 m² | 211 500 € | 3 648 €/m² | 2,0 km |
| Porovnateľná ponuka 4 | 59 m² | 181 000 € | 3 064 €/m² | 1,2 km |
| Porovnateľná ponuka 1 | 62 m² | 212 000 € | 3 422 €/m² | 0,5 km |
| Porovnateľná ponuka 3 | 62 m² | 194 500 € | 3 135 €/m² | 1,6 km |
Nájomné
Predikovaná výška nájomného
Predikcia je rozpätie, nie jedna hodnota. Základný scenár je východiskom, optimistický predstavuje horný okraj.
Rozpätie predikovaného nájomného
Odhad vychádza z 31 porovnateľných ponúk prenájmu v okolí.
Zvýraznený je základný scenár — s ním počítajte. Optimistický scenár nikdy nepovažujte za predvolený.
Zobraziť dáta v tabuľkeSkryť tabuľku
| Scenár | Mesačné nájomné |
|---|---|
| Konzervatívny | 750 € |
| Základný(predvolený) | 830 € |
| Optimistický | 930 € |
Podklady predikcie
Počet porovnateľných ponúk31
Miera spoľahlivostiVysoká spoľahlivosť
Konzervatívny scenár750 €
Základný scenár830 €
Optimistický scenár930 €
Predikcia nie je zmluvné nájomné. Dosiahnuteľná výška závisí od technického stavu, vybavenia a od požadovanej rýchlosti prenájmu.
Kalkulačka dealu
Čo do toho vstúpi a čo z toho vyjde
Vľavo vstupy, vpravo prevádzka a výsledok. Predpoklady financovania sú ilustračné — v aplikácii si ich nastavíte podľa svojej ponuky z banky.
Vstupy
Ponuková cena189 000 €
Vedľajšie nákladyPrávne služby, kataster, poradenstvo — 2 % z ceny3 800 €
Rekonštrukcia3 000 €
Vlastný vklad30 % z ponukovej ceny56 700 €
Úver4,4 % p. a., splatnosť 30 rokov132 300 €
Mesačná splátka úveru663 €
Celková investícia195 800 €
Prevádzka a výsledok
Mesačné nájomné (základný scenár)830 €
Rezerva na údržbu− 42 €
Rezerva na neobsadenosť4 % z nájomného− 33 €
Poistenie− 17 €
Daň z nehnuteľnosti− 3 €
Fond opráv− 21 €
Čistý prevádzkový príjem714 €
Mesačný cashflow po splátke+51 €
Výnos z vloženej hotovosti1,0 %
Výpočet nezahŕňa daň z príjmu z prenájmu ani odmenu za správu. Ide o ilustračné predpoklady, nie o daňové poradenstvo.
Scenáre
Tri verzie tej istej investície
Predvolený je základný scenár. Optimistický vám nikdy nezobrazíme ako východisko — plánovať sa má na to, čo pravdepodobne nastane.
Základný
PredvolenýVýchodiskový scenár. Vychádza z predikcie nájomného a bežnej neobsadenosti.
Mesačné nájomné830 €
Neobsadenosť4,0 %
Rast hodnoty ročne2,0 %
Čistý výnos4,4 %
Mesačný cashflow+51 €
Optimistický
Všetko vyjde. Berte ho ako strop, nie ako plán.
Mesačné nájomné930 €
Neobsadenosť2,0 %
Rast hodnoty ročne3,5 %
Čistý výnos5,0 %
Mesačný cashflow+160 €
Scenáre menia iba nájomné, neobsadenosť a predpoklad rastu hodnoty. Cena, financovanie a fixné náklady zostávajú rovnaké, aby boli hodnoty porovnateľné.
Riziká
Identifikované rizikové faktory
Zoznam vychádza z parametrov ponuky. Nenahrádza obhliadku ani technickú previerku.
Panelový dom — sledujte stav fondu opráv a už uskutočnené obnovy.
Model počíta s úverom. Pri zmene úrokovej sadzby sa cashflow mení rýchlo.
Ilustračné dáta a odhady
Všetky hodnoty na tejto stránke sú ilustračné a slúžia na predvedenie rozhrania. Ide o odhady odvodené z ponukových cien, nie o realizované predajné ceny, nie o znalecký posudok a nie o investičné odporúčanie. Pred rozhodnutím si údaje overte a poraďte sa s odborníkom.
Kam ďalej
Ak vás zaujíma viac, pokračujte tu.
Správa prenájmov
Zmluvy, predpisy, platby, údržba a reporty k celému vášmu portfóliu.
Ako to funguje
Šesť krokov od hľadania po vyhodnotenie a odpovede na časté otázky.
Kontakt
Napíšte nám, čo spravujete, a požiadajte o prístup do aplikácie.
Zapnite si svetlo nad portfóliom
Prístup otvárame postupne na pozvánku. Napíšte nám, čo spravujete a čo hľadáte — ozveme sa s ďalšími krokmi.
Bez cenníka a bez registrácie na jeden klik. Najprv si spolu overíme, či vám LHRE dáva zmysel.